Мы не можем заранее предвидеть все ситуации которые могут возникать на сетях нашего дома, а также иметь сразу все готовые решения ко всем возможным ситуациям.
По инициативе одного из жильцов нашего дома, я бы даже сказал ускоренно "дозрела" необходимость решить этот вопрос.
Забегая вперед, скажу что с этим вопросом, возможно мы (как дом и Правление ОСМД) и не столкнулись бы вообще. Имея бы мы за плечами хотя бы 6 мес.работы и полноценных сборов средств. Тогда бы мы имели достаточно средств для решения многих из них. А поскольку, мы умудрились (на наше счастье) принять РАФ-фонд дома раньше определения полноценных взносов, то за счет этих небольших, казалось бы средств нам удалось за 5 месяцев практически содержать весь дом (уборка не в счет), устранять все аварии (путем не латания, а полной заменой на новое), а также решить или в большей степени завершить еще множество других важных вопросов по дому. (Подробнее мы писали об том тут и еще ранее тут).
Но, возможно у некоторых еще есть устойчивое мнение, что раз мы уже ОСМД, то значит мы уже по умолчанию должны, а главное можем (причем интересно за какой?, за чей? счет) решать все вопросы быстро и сразу.
Я писал уже об этой проблеме. Мы знаем как решать проблемы. Мы можем их решать. Но на быстрое решение 99% проблем дома нужны не знания КАК это делать, а именно ЗА ЧТО это делать (иными словами нужно просто достаточное количество средств в наличии). Если для одних владельцев - это понятно, то у других - это вызывает возмущение. А некоторые вообще в глухой отказ уходят, делая вид, что все вопросы ОСМД, касаемо взносов его/ее лично ВООБЩЕ не касаются... Тем самым создавая еще большие трудности в первоначальной работе ОСМД. Частично мы описывали это тут.
Но так бывает, что события порой развиваются быстрее естественного процесса. Потому сейчас приходится делать то, что чуть погодя, вероятно, и не пришлось бы вообще.
Речь пойдет о ситуации, когда собственник вложив ранее свои средства в обустройство и ремонт общедомовых сетей претендует на возмещение большей части этих средств за счет своих последующих взносов в ремонтный фонд дома или в счет взносов на содержание дома.
С одной стороны вроде бы кажется разумным. Но если посмотреть на это более обширно, что согласиться (на мой взгляд) с таким подходом нельзя, т.к. во первых будет нарушен принцип приоритетности. А во вторых права других совладельцев будут ущемлены.
Разберем пример (реальный, который у нас был)
1. В момент запуска отопления в доме разрывает старый железный стояк отопления (кстати один из ~ 60 таких же в нашем доме). В подвале все брызжет фонтаном. и благодаря тому, что я делаю обход подвала раз в 2 дня мы быстро ее обнаружили. Вызванная 1580, пожав плечами посмотрела и уехала. Вызванные частные мастера оценили (полностью заменить стояк отопления) в сумму, которой на тот момент в РАФ-е не оказалось. Что делать? Один из членов правления (который и живет в этом подъезде) принимает быстро решение дать личные средства на устранение аварии по смете мастеров. И, благодаря этому, вопрос решается за 1-2 дня. А также благодаря этому он стал первым и единственным пока стояком отопления в нашем доме, который можно отключить отдельно от всей системы (не останавливая отопление и не сливая весь дом, при аварии). Т.е. именно так и должны быть сделаны потом все стояки в нашем доме.
Как Правлению надо было поступить в этом случае?
Мы предложили засчитать расходы, которые внес собственник на устранение этой аварии на общедомовых сетях в счет его будущих взносов в РАФ-фонд дома (на год вперед). Т.к. в момент аварии, в РАФе была всего 1000 грн. и ее однозначно не хватало на эти маневры.
После этого случая, видя состояние коммуникаций в подвале, а также состояние РАФа еще один член Правления ОСМД внес также весомую сумму личных средств наличными в РАФ-фонд дома на 2 года вперед! Благодаря их поступкам мы смогли таки свести концы с концами и практически устранить все аварии, которые были тогда или произошли чуть позже. При этом оба этих человека категорически было против чтобы их поступки были преданы огласке в нашей общей чат-группе (в качестве моей благодарности). За что я их безмерно уважаю теперь еще больше. :) Я рад, что в нашем правлении есть такие люди! А многие из вас и не знали этого!
Теперь другой пример.
Еще до образования нашего ОСМД одним из инициативных жильцов за собственные средства проведены работы по обустройству освещения возле его подъезда, в котором он проживает. Разумеется, это все было оплачено за счет собственных средств этого собственника. Когда мы начали осуществлять работу по организации ОСМД, а также проводить первые работы (в числе них было восстановление аварийного освещения в подвале, ремонт аварий канализации, а также приподъездного освещения) то на предложения от меня (как Председателя) вносить средства на текущие общие обустройства, появились и первые "условия" засчитать ранее потраченные им средства в счет текущих взносов. Ведь они были потрачены на "общие цели"?
На что я ответил ему возможностью произвести такие "взаимозачеты" за ранее совершенные затраты но лишь тогда, когда в порядке очередности приоритетов дойдет до них очередь. Т.к. на тот момент у нас постоянно прорывала канализация и стояла топь в подвале и нужны были хоть какие-то средства для устранения. Т.е. я считаю, что средства потраченные инициативными собственниками до момента создания нашего ОСМД - это акт доброй воли каждого человека. Ведь по сути, если бы у нас не создалось наше ОСМД, кого бы тогда просили бы такие собственники "засчитать" их потраченные средства? В таком примере все смешно и все понятно. Но когда появляется молодое ОСМД, то ему начинают вспоминать и те расходы (по собственной инициативе) о которых оно и знать не знало... Не странно ли?
Т.е. моё мнение таково:
ОСМД не может наследовать или принимать в качестве нагрузки на свои плановые взносы любые предшествующие затраты инициативных собственников, которые они совершали сами, по своей инициативе, для улучшения своего быта и одновременно быта других совладельцев дома.
Третий пример.
Инициативный собственник, имея определенную проблему у себя в квартире, решил сам за свои средства (разумеется), не согласовывая с Правлением ОСМД смету работ (а в принципе зачем, если он сам это делает за свои средства), поменять оставшиеся участки металлических старых труб в подвале на пластиковые, что должно было устранить по его мнению проблему слабого напора холодной воды на его верхнем этаже.
Работы были проведены наёмными специалистами, все нормально. К сожалению, эти действия ожидаемого эффекта не дали.
С своей стороны, зная, что данный инициативный собственник потратился на трубы, как Голова Правления я предложил ему засчитать стоимость выполненных работ (300 грн) в счет его взносов в РАФ-фонд. Тем самым проявив толерантность в вопросе соучастия ОСМД в понесенных им расходах на замену/улучшение общедомовых сетей.
Однако, этим предложением, видимо сильно задел и возможно даже обидел этого человека этим предложением (я лично этого никак не хотел). Поскольку фактически, его словами он потратил кучу средств на замену труб своего подъезда (и общего дома), потому необходимо (по его логике) засчитать эти средства в счет его взносов в РАФ-фонд. Т.к. кому-то уже зачли таким образом средства в их взносы, а ему "не хотят", еще и называют должником по РАФ-взносам...
На что я ответил отказом (лично моя позиция). Потому что одно дело устранять (за счет личных "инвесторских" средств аварийные ситуации в доме. А другое - менять по своему желанию то, что пока работает, и не несет никакой угрозы выхода из строя. Тем более не согласовывая с нашим Правлением ни смету, ни порядок будущей компенсации потраченных средств на это (т.к. работы проводились на общедомовых сетях).
Потому я предложил решение, которое видимо не устроило данного собственника, почему и возникло столько много переписки в нашей чат-группе, а также просьба "ускорить" с моей стороны разработку и утверждение ПРАВИЛА компенсации "инвесторских" средств, в случае недостаточности средств в РАФе или иных ресурсов нашего ОСМД.
А решение было мною предложено следующее:
В случае, если собственник может оплатить какие-то работы/материалы на общедомовых сетях в то время, когда ОСМД не может (по разным причинам) - он может претендовать на возмещение части или всех затрат в счет своих взносов, определенных Общим собранием только при ранее согласованной с Правлением суммы затрат, порядка исполнения.
Если данные работы не считаются приоритетными - то часть или все затраты будут компенсированы ОСМД собственнику только в тот период, когда они будут запланированы для осуществления.
Все действия Правления (в настоящее время) направлены по согласованным приоритетам:
1. Безопасность сетей дома и самого дома.
2. Оптимизация затрат дома на отопление. Вложения в сохранение тепла в доме.
При этом, если любой инициативный собственник осуществит траты по своему усмотрению на улучшение или замену общедомового имущества, то при наступлении в будущем периода компенсации таких затрат Правление ОСМД будет использовать принцип разумной достаточности, а не излишества.
В качестве примера этому можно привести еще одну инициативу (и это похвально в самой сути) этого же собственника.
Житель решил (опять же самостоятельно) изготовить и установить металлическую дверь с запорным механизмом на чердак в 6п. (где у нас есть выход через чердак на крышу дома п.6-8).
При этом, там сейчас стоит дверь (хотя и старая), с хорошим запорным механизмом. Существующее состояние не позволяет кому бы то ни было проникнуть на чердак. (Даже Киевстар не может пройти туда на чердак, без нас).
Т.е. текущее положение вещей в принципе вполне устраивает. Все закрыто. Доступа нет.
Однако данного собственника, это положение вещей не устраивает. Он считает, что его металлическая дверь (может и недешевая, я не знаю) необходима уже сейчас. Потому она им уже заказана (за его средства) и планируется к установке там после Нового Года.
В этом случае, расходы тоже должно принимать на себя ОСМД (в счет взносов)?
Если есть у кого-то предложения и инициатива - почему бы ее не донести до Правления, а еще и финансовая возможность ее реализовать? Ведь это будет иметь намного больший эффект!
С моей точки зрения безопасности там (на чердаке) сейчас ничто не угрожает. И потому никакой компенсации в ближайшее время (как минимум до лета 2018г) Правление осуществлять не планирует.
Когда мы (как ОСМД) будем финансово и организационно готовы осуществить установку решеток или замену других дверей в других местах, мы будем готовы осуществить компенсацию или зачисление в счет взносов такому собственнику следуя принципу "разумной достаточности". Т.е. если там, где могла бы стоять хорошая решетка будет стоять дорогая металлическая дверь, то собственнику будет компенсирована только "альтернативная стоимость установки такой двери", но не вся стоимость "его" двери, а лишь та, которая будет соответствовать достаточности на тот момент. Если "альтернативная" цена будет идентичной - она будет компенсирована полностью (но только после определения альтернативной цены вопроса).
Этот же принцип возмещения "альтернативной цены" будет использован в любых подобных ситуациях на других сетях дома: при замене светильников, лампочек, других ограждений или замене/ремонту прочих коммуникаций.
Данные правила предлагаются на утверждение Правлению ОСМД.
Если они будут приняты (или внесены правки) они будут действовать во всех случаях. Это не относится к исключительной компетенции Общего собрания, потому принимается Правлением (дабы исключить возможную "заангажированность" Председателя Правления, имеющего в принципе, полномочия для это).
Однако, следуя праву каждого собственника считать решения Правления неверными, он может вынести данный вопрос (со своими правками) для рассмотрения, принятию или отмене на ближайшем Общем Собрании нашего ОСМД.
Только Общее собрание дома может отменить любое решение Правления или принять то, за которое проголосует большинство совладельцев недвижимости.
Подытожив, предлагаю еще раз прочитать предлагаемые
правила "ПЕРВИЧНОГО СОУЧАСТИЯ в устранении аварий/ремонта".
1. При возникновении аварийной ситуации на сетях дома, в случае нехватки ресурсов ОСМД на ее качественное устранение, любой собственник/жилец имеет право компенсировать необходимые расходы на устранение аварии с полным отнесением таких затрат в счет всех текущих и будущих своих взносов в наше ОСМД.
2. При возникновении желания выполнить за свои средства замену фрагмента инженерных сетей, конструкций, элементов фасада нашего дома (то, что считается общедомовым имуществом) собственнику/жильцу может быть компенсирована часть понесенных затрат после согласования сметы и порядка проведения работ с Правлением ОСМД.
3. Такие расходы будут компенсированы только в том периоде, когда Правлением будут запланированы работы на данных сетях дома. При этом, расходы будут компенсированы по принципу "разумной достаточности" с определением альтернативной цены на такие работы.
Комментарии
Отправить комментарий